房市拚翻轉 迎向黎明第一槍上膛

台灣房市正在經歷一次從結構到底層的翻轉。這不是單一產業的陣痛，而是一場系統性的總體失衡試煉。

去年新青安政策側翼挹注下，前8月預售市場交易量飆至10.5萬件，創下同期新高，投資買盤、追價心態再度高漲。但風向從來不會久等，政策也從來不是無聲的背景音。今年前8月，預售屋交易量急墜至2.8萬件，年減73％。這不是軟著陸，是直接翻車。

曾經炙熱的新竹、高雄、苗栗，即使背靠台積電設廠與大矽谷計畫，交易量仍重摔8成以上，已非腰斬，而是開腸破肚；雙北市也不再金身不破，台北市年減45.4％，新北市減幅更達60.3％。這不是市場自己回頭，而是政策主動出擊，劍指預售。

以往打炒房的主戰場是在成屋與現金貸款，預售屋得以活在平行宇宙，吸收外溢需求，野蠻膨脹。但2023年《平均地權條例》修法，封鎖法人購屋與預售移轉後，第七波信用限貸緊跟上線，從第二戶管到全台、從投資戶鎖到總價帶，再以3成貸款限制扼住高價住宅的喘息空間。

以台北市中正區為例，預售市場自去年底以來，連11個月再無總價破7000萬的交易紀錄，不是價格錯配，而是「貸不到」、「賣不動」、「買不起」。過去政策或有縫隙，但這次沒有出口。

預售屋原本是房市價格發現的導體，然而市場機制失靈更將引爆成屋同步潰敗。這是一場「量先價行」的教科書現場：成交量走空，價格再硬都只是撐住面子，扛不了裡子。不少建商至今仍選擇撐價不讓，銷售延宕、庫存高築、支出難返，導致出現連續數月營收掛蛋的警訊。過去靠著槓桿滾動現金流的商業模式，期盼奇蹟再現的開發商，終將被政策與現實聯手叫醒。

但房市也不是黑暗永夜。華固第四季以112.2億元出售中央置地全棟商辦予陽明海運，創下近年最大宗商用不動產成交案，代表企業自用需求與開發商讓利策略的精準對接。陽明買得漂亮，華固全棟出清，堪稱市場冰河期中的熱信號。房市不是停滯、需求不是沉睡不起，而是需要更有感的價值認同。

當市場訴求剛需本質，價格勢必要回歸現實水位。開發商若能率先調整思維、主動讓利、誠實輸誠，不僅能提前破冰，更是對主管機關政策方向的積極回應，也有助於降低潛在財務風險，避開更大範圍的系統性風暴。

這場重構的起點，不是價格戰，而是信任戰。領頭調價建商的第一槍，不是打在政府臉上，更不是打在買方心裡，而是打向蒼白、虛胖的同業身上。誰還以為能靠撐價能撐過寒冬，註定會凍斃在下一輪的退場潮中。誰願意先調整身段，才有資格留在下一幕重啟的舞台中。